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再论房地产典当借款抵押的若干疑难问题
来源:www.ca88.com 作者: 发布时间:2015-01-06 浏览:1687次
目前房地产市场前景变幻莫测,房地产典当借款抵押仍是典当行的主要业务。根据近年来房地产典当借款实务,结合有关司法实践,笔者再次谈谈房地产典当借款抵押的若干疑难问题。
一、名为购房实为借款的司法认定
1、近年来,在典当实务中,名为房屋买卖实为典当借款担保的情形明显增多。表现形式主要是典当行在办理典当借款业务时要求借款人开发商提供房产担保,但不办理抵押登记手续另行签订房屋买卖合同,约定在借款人按期偿还本、息、费后,就不再履行房屋买卖合同。当借款人无力偿还借款本、息、费时,则要将已签房屋买卖合同作为担保的房产过户给典当行,并以借款本、息、费冲抵购房款。典当行办理上述业务时一般签订借款合同、房屋买卖合同,也有的典当行不签订借款合同只签订房屋买卖合同及补充协议。
2、司法实践中对于典当行上述签订借款合同但又签订房屋买卖合同的法律效力如何认定?由于双方签订房屋买卖合同的真实目的只是将房屋作为借款的担保,房屋买卖合同的履行只是将来实现债权的担保方式,双方的真实意思在于典当借款,因此,案件的性质仍应是典当借款而非房屋买卖纠纷,同时,房屋买卖合同本质上是借款人与出借人在债务履行期届满前,通过办理预售房屋登记方式作为借款担保,由于没有办理抵押权登记,房屋预售登记与抵押权登记性质不同,所以抵押物优先受偿权不成立。因此,当事人之间以借款为目的签订房屋买卖合同作为担保的,人民法院应当认定双方名为房屋买卖合同实为借款关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼,请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的,人民法院应当向其释明按照借款关系变更诉讼请求;出借人坚持不予变更的,人民法院一般依法驳回其诉讼请求。
3、债权人以借款案由向法院起诉,由于房屋买卖合同虽然办理预售登记,但该预售登记不是抵押担保备案登记,法院不支持抵押物的优先受偿权,即不具有法律上抵押物优先受偿权,只能作为一般债权处理。所以即使法院判决债权有效,但由于担保物优先受偿权没有支持,债权实现会困难重重甚至落空。
二、典当行直接委托拍卖办理过户的法律障碍
1、实践中,典当行在借款发放时要求借款人签订委托拍卖合同,在借款人逾期没还款时,典当行委托拍卖房产是否可行?目前在产权人不到场情况下,拍卖成交后办理产权过户有法律障碍,因为房产过户税收先行,在税务局办理税务时要提交一系列基础材料及现场填写申请表格,在产权人不到场情况下税务局核税无法顺利进行。
2、另外房产局办理产权过户时也要求产权人到场或持经公证委托书才能办理过户手续。由于产权人不配合一般过户时不到场,房产局无法办理产权过户手续。典当行只得在借款时办理公证委托书,由于民间金融案件井喷式喷发,公证处在民间借贷案件中办理房产过户委托书屡屡被告到法院请求撤销公证委托书,导致公证处对融资市场房屋过户委托书办理越来越慎重,甚至个别公证处已明文规定拒绝此类公证书。
3、在典当行自行处置当物过程中,如果产权人不配合无法过户即使拍卖成交,典当行会更被动,因产权人不配合即使拍卖成交也无法办理过户手续。实践中一般经法院诉讼查封,经法院判决后在协议中依法处置过户比较妥当。
三、典当行绝当后果的司法分析
1、绝当是传统典当以物(动产)当钱的概念,《典当管理办法》第40条规定:“典当期限或者续当期限届满后,当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的,为绝当。”绝当是传统典当,是对动产物品典当而言,但不适用于不动产典当。现代典当由于引入不动产典当借款,绝当概念已不能适应典当行业的发展,特别是部分法院以绝当概念不支持典当行绝当后综合费用、利息没有法律依据,典当行作为非金融机构,比民间借贷层次要高,典当行虽不能和银行比高低,但典当行毕竟是持有典当经营许可证从事典当借款业务的类金融企业。民间借贷不要设立公司、不要行政许可、不要交纳税收,一直在合法与违法的中间游荡。关于民间借贷的逾期利率,最高人民法院司法解释明确规定不得超出银行同期贷款利率的4倍。典当不同于民间借贷,法院不能把典当与民间借贷捆绑在一起。在民间借贷案件中,法院支持合同约定的利息不超过银行同期贷款利率的4倍,法院对于典当行绝当后典当借款合同约定的综合费用、利息理应支持。合同法第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
2200529,商务部会同公安部制定并发布了《典当管理办法》第四十条规定:“典当期限或者续当期限届满后,当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的,为绝当。当户于典当期限或者续当期间届满至绝当前赎当的,除须偿还当金本息、综合费用外,还应当根据中国人民银行规定的银行等金融机构逾期贷款罚息水平、典当行制定的费用标准和逾期天数,补交当金利息和有关费用。”《典当管理办法》作为行政规章在不违反现有法律、法规禁止性规定的前提下,应当作为处理典当纠纷的参考。典当行与当户之间签订的典当合同及当票,是典当关系存在的书面凭证,也是确定双方权利义务的主要依据。典当合同及当票上关于绝当后综合费用、利息的约定对双方当事人均具有法律约束力,双方均应当依约享有自己的权利和履行自己的义务。
3、实践中,部分法院不支持典当行绝当后按合同约定收取综合费用和利息的理由都不成立。(1)部分法院认为,典当行绝当后由于不及时处置当物,导致当户综合费用、利息增大,所以不支持典当行绝当后综合费用、利息的诉讼请求。对于民品典当上述观点有一定道理。对于不动产典当抵押借款上述观点没有道理。对于不动产当物变现处置,典当行单方无法及时变现处置。(2)部分法院认为,绝当后当物归典当行所有,实际上这种认识不正确,对于民品典当是这样,但不动产典当借款及不是这样,只有经过司法判决,由法院依法执行处置当物才能办理当物产权过户登记手续。在绝当后是否及时处置当物,在当户不配合情况下,典当行单方无法办到,在借款到期后,典当行情理上、法理上不可能不催促当户还款。按照上述法院观点,当户违约成本比守约成本要低,实际上鼓励当户违约。(3)还有部分法院认为典当行的综合费用是服务及管理费用,绝当后典当行不需要提供服务及管理,所以法院不支持绝当后综合费用。实际上典当行作为类金融企业,综合费用就是资金的利润,综合费用含有典当行的服务及管理费用但不等于典当行的服务及管理费用,还含有典当行的利润。